Logement décent : définition, critères et sanctions

Le logement décent : une norme légale qui encadre les conditions de location

Vous vous apprêtez à louer un logement ? Ou peut-être mettez-vous en location un bien dont vous êtes propriétaire ? Dans les deux cas, vous devez vous assurer que le logement répond bien aux critères de décence. C'est en effet une obligation légale pour le bailleur, et un droit fondamental pour le locataire, qui peut engager des actions en justice si le bien loué n'est pas "décent".

Mais qu'est-ce qui définit un logement décent ? Quels sont précisément les critères à respecter en termes de sécurité, de salubrité, d'équipements ? Que risque un propriétaire qui loue un logement indécent ? Et quels sont les recours du locataire dans cette situation ?

Guy Hoquet vous explique tout sur cette notion essentielle qui conditionne la dignité et le confort des logements.

Définition : qu'est-ce qu'un logement décent ?

Un logement est considéré comme "décent" au sens de la loi lorsqu'il satisfait à des conditions minimales de confort et d'habitabilité qui garantissent la sécurité physique et la santé des occupants. C'est une exigence d'ordre public à laquelle aucun logement loué à titre de résidence principale ne peut déroger, qu'il soit vide ou meublé.

La notion de décence a été introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000, et précisée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Elle se distingue de :

La salubrité, qui caractérise un logement qui ne porte pas atteinte à la santé de ses occupants, et relève du Code de la santé publique (compétence du maire et de l'ARS).
L'insalubrité, qui désigne un logement dangereux pour la santé en raison de son état (humidité, moisissures, plomb...) ou de ses équipements (absence de sanitaires, chauffage défaillant...). Un logement insalubre est nécessairement indécent, mais l'inverse n'est pas vrai.
L'indignité, qui caractérise un logement impropre à l'habitation et qui présente des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants. On parle de "lieu à risques" ou "local dangereux". Tout logement indigne est indécent, mais un logement indécent n'est pas forcément indigne.
L'inconfort, qui désigne un logement qui ne répond pas aux normes de confort actuelles (isolation, acoustique, luminosité...) sans pour autant être indécent. C'est une notion subjective qui dépend des attentes de chacun.

Ainsi, tout logement loué doit être a minima décent, c'est-à-dire garantir la sécurité, la santé et un confort de vie normal et durable. C'est le niveau de base requis par la loi, qui engage la responsabilité du bailleur.

Exemple : Un studio sans chauffage, avec des fuites d'eau et une installation électrique dangereuse n'est pas un logement décent. Le propriétaire devra faire les travaux nécessaires pour le mettre aux normes avant de pouvoir le louer, sous peine de sanctions.

Les critères de décence d'un logement

Le décret du 30 janvier 2002 a défini une liste précise de critères qui permettent d'apprécier la décence d'un logement à louer. Il doit à minima comporter les éléments suivants, en bon état d'usage et de fonctionnement :

Une surface et un volume habitables suffisants :

9m² pour une personne seule
16m² pour un couple
Surface augmentée de 9m² par personne supplémentaire (dans la limite de 70m²)
Hauteur sous plafond de 2,20m minimum (2,10m en logement ancien)

Une absence de risques manifestes pour la santé et la sécurité :

Étanchéité à l'air et à l'eau (toiture, fenêtres, portes...)
Garde-corps et rampes aux fenêtres, escaliers, balcons...
Protection contre les infiltrations et remontées d'eau
Matériaux sans plomb ni amiante accessibles
Installation électrique sécurisée (pas de fils dénudés, prises aux normes...)
Aération suffisante et entretien des conduits et ventilations

Des réseaux et branchements conformes :

Eau potable avec pression et débit suffisants
Eaux usées et eaux pluviales évacuées correctement
Installation électrique permettant un éclairage suffisant et le fonctionnement des appareils ménagers courants
Installation de chauffage adaptée, saine et en bon état

Une cuisine équipée :

Évier avec siphon raccordé à une évacuation d'eau
Un espace suffisant pour recevoir un appareil de cuisson

Une installation sanitaire intérieure au logement :

Cabinet d'aisances (WC) cloisonné, avec chasse d'eau et porte fermante
Salle d'eau avec douche ou baignoire
Évacuation des eaux usées par des canalisations raccordées à l'égout

Un confort minimal en équipements :

Une pièce principale avec ouverture sur l'extérieur et chauffage
Un espace cuisine pouvant recevoir un réfrigérateur
Un emplacement avec prise pour un lave-linge si pas de borne collective

La plupart de ces équipements peuvent être partagés pour les logements-foyers, meublés, colocations... Une certaine souplesse existe pour les logements anciens.
Mais globalement, un logement clos, couvert, sain, sûr et équipé sont les grands principes de la décence. Une grille d'auto-évaluation est disponible pour vérifier les critères.

Les obligations et sanctions du bailleur en matière de décence

Le bailleur a l'obligation de remettre au locataire un logement décent lors de la signature du bail, et de le maintenir en l'état pendant toute sa durée. Cette obligation est d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune clause du bail ne peut y déroger, même avec l'accord du locataire.

Ainsi, le bailleur doit :

Réaliser les travaux nécessaires en amont de la location pour que le logement réponde aux normes de décence (sur injonction de la CAF ou de la mairie si besoin)
Délivrer un logement décent lors de la remise des clés, avec tous les équipements en bon état de fonctionnement (chauffage, sanitaires, électricité...)
Assurer l'entretien courant et les réparations relevant de son fait (sauf travaux locatifs) pour que le logement reste décent tout au long du bail
Laisser le locataire vivre en paix dans un logement sûr et sain, sans trouble de jouissance

Si le propriétaire loue sciemment un logement non-décent, il s'expose à plusieurs types de sanctions :

Sanctions financières :

Suspension du paiement des loyers et charges jusqu'à la mise en conformité (même sans décision de justice)
Conservation par la CAF de l'allocation logement versée au locataire
Obligation de remise en état du logement et de réalisation des travaux requis à ses frais
Dommages et intérêts pour le préjudice subi par le locataire
Amende administrative de la préfecture pouvant aller jusqu'à 50€/m² (30 000 € au maximum)

Sanctions civiles :

Résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur (avec dommages et intérêts)
Requalification du bail en bail à durée indéterminée (non meublé) ou en bail de 12 mois renouvelable (meublé)
Réduction proportionnelle du loyer

Sanctions pénales (logement indigne) :

Amende de 50 000 € (personne physique) à 250 000 € (personne morale)
Peine de prison jusqu'à 3 ans
Confiscation du logement concerné
Interdiction d'acheter un bien immobilier pendant 5 ans

Mieux vaut donc être irréprochable sur la décence des logements ! Les bailleurs négligents risquent gros.

Les recours du locataire face à un logement non décent

Si un locataire estime que son logement n'est pas décent, il dispose de plusieurs moyens d'action :

Engager un dialogue amiable avec le propriétaire :

Signaler oralement les désordres constatés
Demander au bailleur de faire les travaux nécessaires à la décence
Proposer un échéancier de travaux avec des délais raisonnables
Consigner par écrit les échanges (mails, AR, SMS...)

Effectuer un signalement administratif :

Contacter la mairie (service d'hygiène et de santé) qui peut effectuer une visite et mettre en demeure le propriétaire de faire les travaux sous peine d'amende
Informer la CAF qui peut suspendre le versement des aides au logement au propriétaire le temps de la mise en conformité
Alerter la préfecture qui peut prononcer une sanction administrative contre le bailleur (amende, consignation des loyers, travaux d'office...)

Engager une action en justice :

Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour obtenir un avis, avant toute action judiciaire
Faire constater les manquements au bail par voie d'huissier (constat à la demande du juge)
Assigner le bailleur devant le tribunal pour obtenir la mise en conformité sous astreinte, la suspension des loyers, la baisse du loyer, des dommages-intérêts, voire la résiliation du bail
Faire appel à une association de défense des locataires (CLCV, CNL...) pour être conseillé et accompagné dans ces démarches

L'important est d'agir rapidement et avec des preuves solides (photos, factures, témoignages...) pour faire valoir ses droits. Un constat de décence établi par un professionnel agréé peut être utile.

Bon à savoir : en cas de litige entre propriétaire et locataire, c'est toujours au bailleur de prouver la décence du logement, et non l'inverse !

Guy Hoquet répond à vos questions sur le logement décent

Que faire si le bailleur refuse de faire les travaux de mise en conformité ?

Si le dialogue amiable échoue, n'hésitez pas à adopter une stratégie progressive :

Envoyez une mise en demeure écrite (LRAR) au propriétaire pour exiger les travaux sous X jours. Sans réponse, passez à l'étape suivante.
Faites un signalement administratif à la mairie, la CAF, la préfecture. Ces autorités pourront mettre en demeure le bailleur et le sanctionner.
Engagez une action judiciaire avec l'aide d'une association ou d'un avocat pour obtenir la condamnation du bailleur aux travaux. La menace d'un procès fait souvent réagir !
En dernier recours, demandez au juge la résiliation du bail aux torts du bailleur pour vous reloger ailleurs, avec des dommages et intérêts.

Un conseil : agissez toujours avec courtoisie mais fermeté. Votre santé et votre sécurité sont en jeu !

Mon logement est-il considéré comme décent s'il n'y a ni douche ni baignoire ?

Non, un logement décent doit obligatoirement disposer d'une salle d'eau avec douche ou baignoire, en plus d'un lavabo et de WC. Peu importe que la douche soit dans la même pièce que les toilettes, du moment que l'intimité est respectée.
Seuls les logements-foyers, chambres d'hôtel et d'étudiants peuvent proposer des sanitaires sur le palier, à condition qu'ils soient en bon état et entretenus régulièrement.
Si votre location ne comporte pas cet équipement de base, votre bailleur est en faute. À vous de le lui rappeler et d'exiger sa mise en place !

La location d'un logement indécent est-elle un délit pénal ?

Non, la location d'un logement non décent n'est pas en soi un délit pénal. C'est une infraction au contrat de bail qui relève du droit civil, et qui est sanctionnée par des mesures civiles (travaux, suspension des loyers, dommages et intérêts...).
En revanche, la location d'un logement indigne (impropre à l'habitation, dangereux pour la sécurité et la santé) est un délit passible de sanctions pénales : amende jusqu'à 50 000 €, prison jusqu'à 3 ans, confiscation du bien...
La frontière entre indécence et indignité n'est pas toujours claire. En cas de doute, mieux vaut consulter un juriste spécialisé.

Puis-je refuser de payer mon loyer si mon logement n'est pas décent ?

Oui, le locataire est en droit de suspendre le paiement de ses loyers et charges si son logement n'est manifestement pas décent, et ce même sans décision de justice. C'est une forme de "légitime réaction" face au manquement du bailleur.
Mais attention, il est préférable de :

Mettre d'abord en demeure le propriétaire de faire les travaux de mise en conformité (par LRAR).
Consigner ensuite les loyers auprès de la CAF (qui les bloquera) ou sur un compte spécial, pour montrer votre bonne foi.
Continuer à payer les charges (sauf si elles sont manifestement injustifiées).
Être prêt à régulariser les arriérés de loyers dès la remise en état du logement (travaux conformes).

La suspension "sauvage" des loyers est un moyen de pression efficace mais risqué. Mieux vaut agir avec méthode et garder des preuves de vos démarches !

Que faire si je me rends compte que mon logement n'est pas décent après avoir signé le bail ?

La décence est une obligation qui s'impose au bailleur pendant toute la durée du bail, et pas seulement à la signature. Si vous constatez des signes de non-décence après votre emménagement, vous pouvez tout à fait agir :

Informez votre propriétaire des désordres et demandez-lui d'y remédier à ses frais dans un délai raisonnable (1 à 2 mois sauf urgence).
En cas de refus ou d'inertie, engagez un recours amiable (courrier AR) puis contentieux (signalement, action en justice) pour obtenir gain de cause.
Rassemblez un maximum de preuves datées sur l'état du logement (photos, vidéos, factures, témoignages...) pour étayer votre demande.
Exigez du bailleur la réalisation des travaux sous astreinte, la suspension des loyers, voire la résiliation du bail et des dommages et intérêts.

Rapprochez-vous d'une association de locataires qui saura vous guider dans vos démarches. Et pensez à signaler la situation à votre assurance habitation !

L'essentiel à retenir sur le logement décent

Un logement décent est un logement qui répond à des critères minimaux de confort, de sécurité et de salubrité fixés par le décret du 30 janvier 2002. C'est une obligation légale pour tous les logements loués à titre de résidence principale.
Pour être décent, un logement doit notamment disposer d'une surface habitable suffisante, être exempt de risques pour la santé et la sécurité, avoir des réseaux conformes, une cuisine équipée, des sanitaires complets, un chauffage adapté...
C'est au bailleur de délivrer un logement décent au locataire et de le maintenir en l'état pendant toute la durée du bail. Il doit réaliser les travaux nécessaires à ses frais. La décence relève de sa responsabilité.
Un propriétaire qui loue sciemment un logement non décent s'expose à des sanctions financières (suspension des loyers, retenue du dépôt de garantie, dommages et intérêts, amende...), civiles (travaux, résiliation du bail) voire pénales en cas d'indignité.
Si son logement n'est pas décent, le locataire peut agir par le dialogue amiable, le signalement administratif et l'action en justice pour faire valoir ses droits. Des associations peuvent l'aider dans ses recours.

La décence des logements est un enjeu crucial pour la dignité et le bien-être des locataires. C'est aussi le gage d'une location sereine et durable pour les bailleurs. Alors, que vous soyez propriétaire ou locataire, soyez vigilant sur le respect de ces critères essentiels !

Et si vous avez un doute sur la conformité de votre logement, n'hésitez pas à solliciter l'expertise de votre agent immobilier Guy Hoquet. Il saura vous conseiller sur les travaux à envisager et les démarches à entreprendre pour louer votre bien en toute sérénité... et dans le respect de la loi !

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