Sous-location
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Vous êtes locataire d'un appartement ou d'une maison mais vous n'occupez pas tout l'espace disponible ? Vous souhaitez rentabiliser une pièce vacante ou partager les frais de loyer ? La sous-location peut être une solution intéressante, à condition de respecter les règles en vigueur.
La sous-location consiste pour un locataire à louer tout ou partie du logement qu'il loue à un tiers, appelé "sous-locataire". Ce dernier verse un loyer au locataire principal, qui reste seul responsable du paiement du loyer et des charges au propriétaire (bailleur).
Mais peut-on sous-louer librement son logement ? Quelles sont les conditions à remplir ? Quels sont les droits et obligations de chaque partie ? Et quels sont les risques en cas de non-respect des règles ? Réponses avec Guy Hoquet.
Définition : qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location est le contrat par lequel un locataire (sous-bailleur) donne en location tout ou partie du logement qu'il loue à un tiers (sous-locataire), moyennant le versement d'un loyer. C'est une situation de "location en cascade" où coexistent deux contrats distincts :
- Le bail principal entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur), qui fixe les conditions de la location initiale.
- Le bail secondaire entre le locataire (sous-bailleur) et le sous-locataire, qui fixe les conditions de la sous-location.
Le contrat de sous-location crée un lien de droit uniquement entre le locataire et le sous-locataire. Le bailleur reste étranger à cette convention : il ne peut exiger du sous-locataire le paiement des loyers ou le respect du bail principal.
Réciproquement, le sous-locataire n'a aucun lien juridique direct avec le propriétaire : il ne peut lui réclamer des travaux ou une baisse de loyer. Ses droits et obligations sont déterminés par le seul bail secondaire. La sous-location est dérogatoire au principe selon lequel le locataire doit occuper personnellement le logement loué (art. 1717 du Code civil). C'est pourquoi elle est très encadrée par la loi, notamment pour les baux d'habitation et les baux commerciaux.
Exemple : Sarah loue un appartement de 80 m² à Paris pour 1200 €/mois. Comme elle occupe seule ce grand logement, elle décide de sous-louer une chambre de 20 m² à Thomas, un étudiant, pour 500 €/mois. Sarah reste la seule locataire du propriétaire et doit lui payer la totalité du loyer. En parallèle, elle signe un contrat de sous-location avec Thomas qui lui verse directement son loyer.
Les conditions de la sous-location
Pour être valable, la sous-location doit respecter plusieurs conditions de fond et de forme, variables selon le type de bail et de logement.
Pour les baux d'habitation (vide ou meublé), la sous-location n'est autorisée que si le locataire a obtenu l'accord écrit du bailleur (art. 8 de la loi du 6 juillet 1989). Cet accord peut être donné dans le bail initial ou par avenant ultérieur. Il peut être assorti de conditions (plafond de loyer, usage, durée...).
Le locataire qui sous-loue sans autorisation s'expose à la résiliation de son bail pour faute et à des dommages-intérêts. Il peut même être condamné pour fraude s'il sous-loue à un prix supérieur au loyer principal (art. 225-1 du Code pénal).
Par exception, la sous-location est libre dans deux cas :
- Pour les pièces "isolées" du logement (chambre, bureau...) si le bailleur est prévenu et si le prix au m² du sous-loyer n'excède pas celui du bail principal.
- Pour les logements HLM attribués à des associations qui les sous-louent à des ménages en difficulté (art. L.442-8-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Pour les baux commerciaux, la sous-location est autorisée sauf clause contraire du bail ou refus légitime du bailleur (art. L.145-31 du Code de commerce). Le locataire doit notifier son projet au propriétaire par acte d'huissier ou LRAR. Celui-ci a 2 mois pour s'y opposer en saisissant le tribunal. Le sous-loyer commercial ne peut excéder le loyer principal, sauf si des investissements ont été réalisés par le locataire pour améliorer le local.
Dans tous les cas, le contrat de sous-location doit être établi par écrit et mentionner :
- L'identité des parties et la désignation du logement
- La destination et l'usage des lieux (habitation, commerce...)
- La durée de la sous-location (date de début et de fin)
- Le montant du sous-loyer et des charges
- Les modalités de paiement et de révision
- L'accord exprès du bailleur le cas échéant
Un état des lieux contradictoire doit être réalisé à l'entrée et à la sortie du sous-locataire.
Les droits et obligations des parties
La sous-location implique un partage des droits et obligations entre le locataire principal et le sous-locataire.
Le locataire sous-bailleur a le droit de :
- Percevoir un loyer de la part du sous-locataire
- Lui donner congé à l'échéance du bail secondaire
- Demander sa condamnation en cas d'impayés ou de dégradations
En contrepartie, il a l'obligation de :
- Payer le loyer et les charges dus au bailleur, même en cas de défaillance du sous-locataire
- Assurer la jouissance paisible des lieux sous-loués
- Réaliser les réparations et l'entretien à sa charge
- Transmettre au sous-locataire les documents liés à l'usage du logement (règlement de copropriété...)
En cas de manquement, il engage sa responsabilité à l'égard du propriétaire et du sous-locataire.
Le sous-locataire a le droit de :
- Occuper le logement pendant toute la durée du bail secondaire
- Bénéficier des mêmes droits (accès aux parties communes...) et prestations (chauffage, ascenseur...) que le locataire
Il a l'obligation de :
- Payer le loyer et les charges au locataire sous-bailleur
- User des locaux loués suivant la destination prévue au contrat
- Répondre des dégradations et pertes qui arrivent pendant la sous-location
- Libérer les lieux à l'échéance du bail secondaire
En cas de défaillance, il peut être expulsé à la demande du sous-bailleur.
Le bailleur n'a aucune obligation envers le sous-locataire mais il conserve tous ses droits à l'égard du locataire principal, notamment en cas d'impayé ou de dégradation des lieux. Il peut aussi contrôler que la sous-location respecte les conditions qu'il a fixées. En cas d'abus, il peut en demander la résiliation.
Les limites et les risques de la sous-location
Malgré ses avantages (souplesse, rentabilité...), la sous-location comporte des limites et des risques qu'il convient de mesurer avant de s'engager :
- C'est une situation précaire pour le sous-locataire : son bail secondaire dépend du bail principal et ne lui permet pas de se maintenir dans les lieux en cas de départ du locataire.
- Elle peut masquer une fraude du locataire qui sous-loue à un prix supérieur à son loyer pour réaliser une plus-value illicite, surtout dans les grandes villes où la demande est forte.
- Elle implique des obligations de gestion (contrat, état des lieux, quittance...) et une responsabilité accrue pour le locataire sous-bailleur qui reste l'unique interlocuteur du propriétaire.
- Elle peut entraîner des conflits de voisinage et une dégradation des parties communes en cas de sous-location à des occupants indélicats ou trop nombreux.
- Elle ne donne aucun droit au renouvellement du bail commercial pour le sous-locataire, ni aucun droit au maintien dans les lieux pour le locataire en cas de vente à la fin du bail d'habitation.
- Elle s'apparente parfois à de la location touristique saisonnière déguisée, soumise à une réglementation spécifique dans certaines villes.
Avant de se lancer, mieux vaut se renseigner sur ses droits et obligations auprès de professionnels (agent immobilier, assureur, avocat...) et souscrire une assurance adaptée (loyers impayés, détériorations, protection juridique...).
Guy Hoquet répond à vos questions sur la sous-location
Puis-je augmenter le montant du sous-loyer en cours de bail ?
Cela dépend des stipulations du bail secondaire :
- S'il comporte une clause d'indexation (ex : IRL), le sous-loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire du contrat dans la limite de la variation de l'indice.
- S'il ne prévoit rien ou s'il est à durée déterminée, le loyer reste en principe fixe jusqu'à son terme.
- S'il est reconductible expressément d'année en année, une hausse peut être proposée au sous-locataire qui est libre de l'accepter ou de donner congé.
Quelles sont mes obligations fiscales en tant que sous-bailleur ?
Si vous tirez des revenus de la sous-location, vous devez en principe les déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers selon le cas :
- Pour une sous-location meublée, même ponctuelle et inférieure à 23 000 €/an, les loyers relèvent du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%. Il faut remplir une déclaration 2042 C PRO.
- Pour une sous-location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers avec un abattement de 30% (micro-foncier) ou la déduction des frais réels. Il faut remplir une déclaration 2044.
- Pour une sous-location de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale d'impôt si les pièces louées représentent moins de 50% de la surface et si le sous-loyer est "raisonnable".
Le propriétaire peut-il interdire la sous-location après l'avoir autorisée ?
Non, si le propriétaire a donné son autorisation expresse de sous-louer dans le bail ou par écrit, il ne peut pas revenir dessus unilatéralement pendant toute la durée du bail en cours.
En revanche, il peut signifier son refus pour l'avenir :
- Au moment du renouvellement du bail (tous les 3 ou 6 ans) en adressant au locataire un nouveau contrat sans la clause de sous-location.
- En cas de reconduction tacite du bail (chaque année) en informant le locataire par LRAR de son intention de mettre fin à la sous-location au moins 6 mois avant l'échéance.
- En cas de sous-location abusive ne respectant pas les conditions fixées initialement (loyer excessif, changement d'usage...), en saisissant le juge pour résilier le bail.
L'essentiel à retenir sur la sous-location
- La sous-location est le contrat par lequel un locataire donne en location tout ou partie de son logement à un tiers, moyennant un loyer.
- Elle n'est autorisée qu'avec l'accord écrit du propriétaire pour les baux d'habitation (sauf exceptions) et sauf clause contraire pour les baux commerciaux. Le loyer au m² ne peut dépasser celui du bail principal.
- Le sous-locataire n'a aucun lien juridique direct avec le bailleur : ses droits et obligations sont fixés par le bail secondaire conclu avec le locataire sous-bailleur.
- Le locataire principal reste seul responsable du paiement du loyer et des charges au propriétaire. Il doit assumer les obligations d'entretien et de réparation du logement à l'égard du sous-locataire.
- La sous-location comporte des risques (précarité, fraude, dégradations...) et des obligations (bail, état des lieux, déclaration fiscale...) qu'il faut bien mesurer avant de s'engager.
La sous-location est une solution souple et avantageuse pour optimiser l'occupation d'un logement et partager les frais de loyer. Mais elle implique une vigilance accrue et des précautions particulières pour se prémunir des abus. Sous-louer en toute sérénité suppose de bien connaître les règles du jeu !
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